Publicado em 28 de setembro de 2026 · 6 min de leitura
A Lei Complementar nº 214 inclui a locação entre as operações onerosas abrangidas pelo IBS e pela CBS e admite a pessoa física como fornecedor. Essas disposições gerais, porém, não bastam para concluir que todo proprietário que recebe aluguel deve recolher os tributos. O artigo explica essa distinção e separa as regras tributárias das questões contratuais e do Imposto de Renda.
A reforma tributária inclui a locação entre as operações que podem ser alcançadas pelo Imposto sobre Bens e Serviços, o IBS, e pela Contribuição Social sobre Bens e Serviços, a CBS. Para o proprietário pessoa física, porém, é importante separar duas questões: a operação prevista na lei e o enquadramento de quem a realiza.
A previsão de incidência sobre a locação não permite, isoladamente, concluir que todo proprietário que recebe aluguel deve recolher IBS e CBS. Os dispositivos gerais examinados mostram como a atividade entra no campo desses tributos, mas não resolvem, sozinhos, o enquadramento individual.
O que são IBS e CBS?
A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, instituiu os dois tributos. Segundo seu artigo 1º, o IBS tem competência compartilhada entre Estados, Municípios e Distrito Federal. A CBS é de competência da União.
Embora sejam tributos distintos, há regras comuns. O artigo 149-B da Constituição, na redação apresentada pela Emenda Constitucional nº 132, determina que ambos observem as mesmas regras em matérias expressamente relacionadas.
Entre essas matérias estão os fatos geradores, as bases de cálculo, as hipóteses de não incidência e os sujeitos passivos. A previsão também abrange imunidades, regimes específicos, diferenciados ou favorecidos e regras de não cumulatividade e de creditamento.
Em linguagem simples, essa estrutura aproxima o tratamento dos dois tributos. Isso não significa que seus nomes ou suas competências sejam iguais. Significa que a análise da operação precisa considerar esse conjunto de regras compartilhadas.
⚖️ O que diz a lei
Base legal: o artigo 4º da Lei Complementar nº 214 prevê a incidência de IBS e CBS sobre operações onerosas com bens ou serviços. A locação aparece expressamente entre essas operações.
Pessoa física pode ser alcançada?
A condição de pessoa física não está excluída do conceito de fornecedor. O artigo 3º da Lei Complementar nº 214 define fornecedor como a pessoa física ou jurídica que realiza o fornecimento, residente ou domiciliada no País ou no exterior.
O mesmo artigo considera operações com bens aquelas que envolvem bens móveis ou imóveis, materiais ou imateriais, inclusive direitos. Na redação apresentada no trecho consultado, também estão incluídos a locação, o arrendamento e a cessão temporária do bem.
Fornecedor não é uma resposta completa
Essas definições explicam por que uma pessoa física que aluga um imóvel pode aparecer na análise do IBS e da CBS. Entretanto, identificar um fornecedor não substitui a verificação de sua condição de contribuinte.
O próprio artigo 4º utiliza a expressão “pessoa física caracterizada como contribuinte” ao tratar de operações sem relação com sua atividade econômica. Essa redação evidencia a importância de verificar o enquadramento, em vez de presumir a obrigação apenas pela existência do aluguel.
Assim, as regras gerais permitem afirmar que a locação integra o campo das operações previstas na lei e que o fornecedor pode ser pessoa física. Elas não autorizam transformar essas duas informações em uma cobrança automática para qualquer proprietário.
⚠️ Atenção
Atenção: este panorama aborda os dispositivos gerais presentes nos trechos consultados. Eles não bastam para determinar o enquadramento individual de um locador como contribuinte de IBS e CBS.
É preciso haver lucro no aluguel?
O artigo 4º considera onerosa a operação que envolve fornecimento com contraprestação. A locação está expressamente relacionada nessa definição. Portanto, o ponto descrito nesse dispositivo é a existência de uma contraprestação, e não a demonstração de lucro.
O parágrafo 3º do mesmo artigo reforça essa distinção. Para caracterizar as operações ali tratadas, a lei considera irrelevantes:
- o título jurídico pelo qual o bem está na posse do fornecedor;
- a espécie, o tipo ou a forma jurídica do negócio, sua validade jurídica e seus efeitos;
- a obtenção de lucro com a operação;
- o cumprimento de exigências legais, regulamentares ou administrativas.
Isso significa que a ausência de lucro, por si só, não retira uma operação do conceito geral previsto no artigo. Essa conclusão, novamente, não dispensa a análise da condição de contribuinte.
E se a atividade não for habitual?
O parágrafo 4º prevê incidência sobre operações com bens ou serviços realizadas pelo contribuinte, inclusive no exercício de atividade econômica não habitual.
A expressão decisiva é “realizadas pelo contribuinte”. O dispositivo trata da abrangência das operações de quem já tem essa condição. Não permite concluir, apenas pela realização de uma operação eventual, que qualquer pessoa física se tornou contribuinte.
Os bens pessoais recebem o mesmo tratamento?
O trecho consultado da Lei Complementar nº 214 contém uma distinção importante para a pessoa física caracterizada como contribuinte. Ela aparece no parágrafo 6º do artigo 4º.
Segundo essa regra, a aquisição e o fornecimento de bens e serviços não relacionados ao desenvolvimento da atividade econômica dessa pessoa seguem as mesmas regras aplicáveis aos não contribuintes.
Por isso, não é correto usar a condição de contribuinte como explicação suficiente para o tratamento de todas as operações pessoais. O texto legal manda considerar também a relação entre a operação e a atividade econômica.
Ao mesmo tempo, a regra não permite presumir que um imóvel esteja fora dessa atividade apenas porque pertence a uma pessoa física. O critério apresentado pelo dispositivo é a relação da aquisição ou do fornecimento com o desenvolvimento da atividade econômica.
💡 Dica prática
Distinção útil: separe a identificação da pessoa, seu enquadramento como contribuinte e a relação da operação com sua atividade econômica. São aspectos diferentes na leitura dos dispositivos gerais.
O contrato de aluguel resolve a questão tributária?
A Lei nº 8.245 disciplina as locações de imóveis urbanos, com as exceções indicadas em seu artigo 1º. Ela trata da relação locatícia, enquanto os dispositivos da Lei Complementar nº 214 examinados aqui tratam do IBS e da CBS.
Essa diferença de objeto importa. A leitura das regras contratuais não substitui a análise das regras tributárias, assim como a previsão de um tributo não explica, sozinha, como alterar um contrato.
Valor do aluguel e alteração por acordo
O artigo 17 da Lei nº 8.245 estabelece a liberdade de convenção do aluguel. Também proíbe sua estipulação em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Já o artigo 18 permite às partes, de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel e inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Esses dispositivos oferecem uma base expressa para a alteração consensual do valor. Não demonstram, por si sós, uma autorização para aumentar unilateralmente o aluguel em razão do IBS ou da CBS.
Como separar essa análise do Imposto de Renda?
O Decreto nº 9.580 aprova o Regulamento do Imposto sobre a Renda. Seu anexo estabelece, no artigo 1º, que pessoas físicas que percebam renda ou proventos de qualquer natureza, inclusive rendimentos e ganhos de capital, são contribuintes desse imposto.
Essa é uma disciplina diferente daquela apresentada pela Lei Complementar nº 214 para o IBS e a CBS. A definição de contribuinte do Imposto de Renda não deve ser usada como atalho para concluir o enquadramento nos outros dois tributos.
Os textos empregam conceitos ligados a objetos distintos: de um lado, renda e proventos; de outro, operações com bens e serviços. Para compreender a situação do proprietário, é necessário preservar essa separação.
✅ Passo a passo
- Identifique a operação: a locação está expressamente prevista na regra geral do IBS e da CBS.
- Separe o conceito de fornecedor da condição de contribuinte.
- Observe a relação da operação com a atividade econômica, conforme a regra aplicável à pessoa física contribuinte.
- Não confunda essa análise com as regras do contrato ou com a definição de contribuinte do Imposto de Renda.
Em síntese: a pessoa física pode integrar a análise do IBS e da CBS, e a locação está entre as operações previstas. A conclusão sobre um proprietário específico, contudo, não decorre apenas do recebimento de aluguel nem das definições gerais examinadas.
Fontes oficiais
- Lei Complementar nº 214: instituição e regras gerais do IBS e da CBS
- Emenda Constitucional nº 132: alterações no Sistema Tributário Nacional
- Lei nº 8.245: locações de imóveis urbanos
- Decreto nº 9.580: Regulamento do Imposto sobre a Renda
Larissa Oliveira
Advogada e fundadora da Larissa Oliveira Advocacia. Atua com orientação jurídica clara e próxima, ajudando clientes a entender seus direitos e os caminhos possíveis em cada caso.
Precisa de orientação sobre o seu caso?
A equipe da Larissa Oliveira Advocacia analisa a sua situação e explica, com clareza, quais caminhos existem.